Le Régime Micro-fiscal
Découvrez le régime micro-fiscal
pour les agents commerciaux immobiliers !
L’imposition d’un agent commercial immobilier autoentrepreneur relève par défaut du « régime micro-fiscal » ou « micro-BNC ». Sa principale particularité est que le professionnel bénéficie d’un abattement forfaitaire sur son chiffre d’affaires afin de tenir compte de ses charges. Cet abattement s’élève à :
· 34 % pour une activité de prestation de service ;
· 50 % pour une activité libérale ;
· 71 % pour une activité de commerce et d’échange de marchandises.
L’activité de mandataire immobilier relève d’une prestation de service. Il profite donc d’un abattement forfaitaire de 34 % sur son chiffre d’affaires.
À titre d’exemple, Diane exerce son activité de mandataire au sein du Groupe Eric Mey depuis trois ans. Les commissions perçues grâce à son activité et à celle de ses différents filleuls lui ont permis de générer un chiffre d’affaires de 50 000 € cette année.
Elle profite automatiquement d’un abattement forfaitaire de 34 % : son bénéfice imposable ne s’élève donc en réalité qu’à 66 % de 50 000 €, soit 33 000 €. Cette somme sera ajoutée aux autres revenus de son foyer pour déterminer le montant de son impôt sur le revenu.
Versement libératoire
L’option pour le versement libératoire permet au mandataire immobilier de s’acquitter de son impôt sur le revenu en même temps que ses charges sociales, soit une fois par trimestre.
Cette alternative se distingue par sa simplicité, mais aussi par son caractère assez avantageux : le taux retenu pour l’impôt sur le revenu, dans le cadre d’un versement libératoire, est très faible. Il s’élève à 1,7 % seulement pour les entreprises exerçant une activité de prestation de services.
Ce pourcentage s’ajoute aux cotisations sociales d’un montant de 22 % du chiffre d’affaires. L’autoentrepreneur s’acquitte donc d’un prélèvement total de 23,7 % de son chiffre d’affaires, qui le libère à la fois de ses obligations fiscales et sociales.
Ce régime micro-fiscal est toutefois soumis à un plafond de ressources. Pour y être éligible en 2021, l’agent commercial immobilier micro-entrepreneur doit par exemple déclarer un revenu fiscal de référence (RFR) en 2019 (année n-2) inférieur ou égal à :
· 27 794 € pour une personne vivant seule ;
· 55 588 € pour un couple sans enfant ;
· 69 485 € pour un couple avec un enfant ;
· 83 382 € pour un couple avec deux enfants.
Si vous ne remplissez pas les critères, vous devrez nécessairement opter pour le régime micro-fiscal.
Portage salarial versus entrepreneur indépendant ?
En introduction, Claude Olivier BONNET rappelle que le statut du portage salarial n’est pas clairement validé dans le cadre de la profession réglementée de professionnel de l’immobilier.
En effet ce statut semble incompatible avec les obligations de délégation d’habilitation, de prise de mandat pour un mandant qui n’est pas en réalité votre employeur et il ne répond pas à la convention collective des agents immobiliers. Une jurisprudence de 2023 remet en cause la validité d’un mandat et le droit à honoraires, carte l’habilitation de l’agent commercial n’était pas valable ou effective au moment de la vente. Cette décision pourrait être un précédent pour requalifier l’autorisation accordée par une agence envers un salarié porté, qu’il emploie indirectement et dont la carte d’habilitation n’est pas conforme à la réalité des engagements !
Cependant, le portage salarial permet d’être rémunéré tel un salarié, mais uniquement si vous réalisez des ventes (donc à la mission), il n’y a pas de fixe, et pratiquement 50% des commissions partent en charges salariales, contre 23,7% pour l’agent commercial (entrepreneur individuel) au BNC. Au BIC la différence est moins flagrante.
De plus, sur ces commissions, le porté rémunère entre 7 à 10 % de frais administratifs et de gestion à la société de portage (pour faire ses fiches de paies, déclarations…) alors que cette gestion reste simple pour un E.I, avec un peu de rigueur cela reste facile à organiser. Pour ce qui concerne son imposition, celle-ci se calcule comme un salarié selon des tranches et des parts de quotient familial.
L’imposition de l’agent commercial immobilier E.I relève du régime « micro-BNC ». Permettant de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur le chiffre d’affaires forfait lié aux charges. Abattement fixé à :
· 34 % pour une activité de prestation de service ; pour 60 000 € de commissions perçues, vous déduisez 34% et le solde soit 44 776€ rentre dans le calcul de votre imposition.
· Pour les microentrepreneurs, l’imposition se calcule à partir du Revenu Fiscal de Référence, à partir du versement forfaitaire libératoire (VLF) qui leur est réservé. Ce (RFR) remonte à l’avant-dernière année (année N-2) il se limite à un certain seuil pour une part de quotient familial. Ce montant est majoré de 50 % par demi-part ou de 25 % par quart de part supplémentaire. Pour pouvoir opter à ce régime très favorable, il faut donc avoir eu un revenu inférieur à 26 070 € pour une part de quotient familial, 52 140 € pour un couple, soit 2 parts ; soit 78 210 € pour un couple avec 2 enfants, soit 3 parts.
Depuis le 15 mai 2022, le nouveau statut micro-fiscal unique de l’entrepreneur individuel est entré en vigueur et marque également la suppression du statut de l’EIRL. 4 régimes sont donc applicables.
Les seuils de la franchise en base de TVA en 2024 sont fixés à 36800 €. Vous ne facturez que sur la base du HT en HT pour vous et vous devez mentionner sur vos factures l’article 293 du CGI, qui dispose que vous n’êtes pas assujetti au régime de TVA. En revanche, vous ne pouvez déduire la TVA de vos achats professionnels.
Si vous ne pouvez pas bénéficier de la franchise en base, ou si vous préférez bénéficier du régime de TVA, votre EI peut déclarer ses revenus au régime réel simplifié de TVA, à partir de 33 200 € de commissions facturées. Attention, vous pouvez reverser votre TVA une fois par an, avec une provision à mi-chemin, mais le risque d’oublier cette obligation peut rapidement vous mettre dans la difficulté si vous ne conservez par les fonds dus. Je vous conseille de prendre un compte professionnel et de laisser au moins 30% de vos gains, afin de pouvoir régler la TVA qui appartient à l’État.
Au-delà de 238 000 € de commissions facturées, vous relevez automatiquement du régime réel normal.
En conclusion, le statut micro-fiscal de l’E.I reste une valeur sûre, depuis la loi de 2022 ce statut unique est plus protecteur, le patrimoine personnel est de plein droit séparé de votre patrimoine professionnel. Il est moins onéreux que celui du portage qui peut à tout moment être remis en cause, voire en cas de procédure faire l’objet d’une nullité de vos mandats, entrainant, une perte d’honoraires, la non-application du droit de suite, etc.
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